相続登記申請手続を高知の行政書士が解説。

故人の財産に不動産がある場合、遺言や遺産分割などによってこれを相続した相続人は、相続登記を申請することが義務付けられています。

相続登記にはいくつかの法的論点が存在しますが、その解説については、>「相続登記とは？高知の行政書士が解説。」をご覧いただき、ここでは、相続登記の申請に向けて必要となる相続人調査、財産調査、遺産分割協議といった前提事務と、登記申請手続きについて解説します。

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相続登記は３年以内の申請が義務化されました

相続登記がなされていないため、登記簿をみても所有者が分からない「所有者不明土地」が社会問題化するなか、令和３年の法改正により、これまで任意であった相続登記が義務化されました。

義務化は令和６年４月１日以降の相続に加え、それ以前の相続も３年間の猶予期間を設けたうえで対象とされていることから、相続登記をせずに登記名義が故人のままになっている土地建物がある場合は、相続登記をお急ぎください。

なお、相続登記の義務違反については、１０万円以下の過料が課される場合があります。

過料とは

過料は、刑罰である科料とは異なる、行政上の秩序罰であり、行政上の秩序に障害を与える危険がある義務違反に対して科されるものである。

この過料は、刑罰に比べて社会的非難の程度が軽い行為に対して科されるものであり、例えば、住民基本台帳法は同法に定める届出義務違反に対して過料を科している。

法律のほか、条令や地方自治体の長の規則で定めることも可能であるが、大きな法的論点として、刑罰との併科が許されるかという問題が存在する。すなわち憲法第３９条後段の「同一の犯罪について、重ねて刑法上の責任を問われない。」という二重処罰の禁止に抵触しないかという点である。

この点について判例は、両者は目的、要件及び実現の手続きを異にし、必ずしも二者択一の関係にあるものではないとして、併科は認められるとしている。

相続登記の申請に必要な前提事務

故人の不動産を相続し、相続登記を行うには、その前提として以下の事務が必要となります。

1. 戸籍調査による相続人の確定
2. 不動産調査・評価証明書の取得
3. 遺産分割協議
   相続人が１人である場合又は相続不動産を法定相続割合による相続人の共有で相続する場合には不要。

なお、この記事では、相続登記に必要な事務のみ紹介しますが、実際の遺産相続手続きにおいては、相続放棄をするかどうか判断するための財産調査なども必要となってきます。

相続全体の流れを参考に紹介しておきます。

相続の流れ

戸籍調査による相続人の確定

相続人を確定するための戸籍調査は、簡単にいうと、故人の出生から死亡までの戸籍謄本の取得とその相続人の戸籍と戸籍附票を取得します。

なぜこの事務が必要になるかというと、まず、戸籍謄本で故人と相続人との相続関係が明らかになり、その相続人の戸籍附票で相続人の現在の住所が確認できることから、これらの書類で相続人の住所と氏名・生年月日を確認することができます。また、最終的に遺産分割協議を行うわけですが、こちらには実印を押印し、住所と生年月日が記載された印鑑証明書も添付することとなるため、戸籍謄本と戸籍附票で確認できた相続人と、遺産分割協議書に押印した者が、住所・氏名・生年月日で一致するすなわち同一人であるということが確認できるわけです。

ここで、本項冒頭で「簡単にいうと」と紹介した戸籍謄本の取得について、その実際をお話ししておくと、まず故人の出生から死亡までの戸籍謄本の取得については、改正戸籍法の施行によって令和６年３月１日以降は、故人の本籍地でない市区町村でも戸籍謄本が取得できるようになったものの、故人の本籍地が分からなければ照会をかけることもできません。

また、故人の戸籍謄本を市区町村窓口に請求する以上、請求をする相続人が故人の相続人であることの証明も求められます。

このあたりが、戸籍の収集においてつまずく個所ではないでしょうか。

故人の本籍地、最近はこれが記載された書類が少なくなってきたため、故人の家に残っている役所からの通知書類・運転免許証などを確認しても本籍地が分からないということもあろうかと思います。

このような場合は、戸籍を収集しようとする相続人自身の戸籍からはじめることができます。

【故人である父の長男が相続人として戸籍を収集する場合】

1. 長男本人の住民票（本籍掲載）を取得
   まずは、自身の住民票を取得し、自身の本籍を確認します。
2. 長男本人の戸籍を取得
   住民票で確認した自身の本籍地を記載したうえで、自身の戸籍謄本を取得します。
   長男が結婚している場合には、亡き父の戸籍から出て、新戸籍成編という記載がありますが、ここに、亡き父の本籍地が記載されています。
3. 亡き父の除籍謄本を請求する
   令和６年の改正戸籍法施行によって、亡き父の本籍地の市区町村に請求しなくても、コンピュータ化されていない一部の戸籍・除籍を除、亡き父の戸籍謄本が取得できるようになりましたので、長男は居住地の市区町村窓口で亡き父の除籍謄本を取得できます。
4. 除籍謄本とあわせて、改製原戸籍及び父の出生から婚姻までの祖父の戸籍を請求する
   亡き父の除籍謄本に載っているのは、戸籍事務がコンピュータ化された平成６年以降の事項のみですので、コンピュータ化以前の父の「改製原戸籍」も取得する必要があります。
   また、この改製原戸籍も父が婚姻した際に編成されたものであるため、それ以前の身分事項の確認のため、父の出生から婚姻までの事項が記載されている祖父の戸籍謄本も取得する必要があります。なお、祖父の本籍地は、父の本籍地の確認方法と同じく、父の新戸籍成編の項に載っています。

不動産調査と固定資産評価証明書の取得

まず、相続登記の対象となる不動産の調査方法については、毎年ゴールデンウィーク前後に郵送されてくる市町村からの固定資産税納税通知書を確認します。

複数の市町村に不動産を所有していた場合でも、それぞれの市町村が、その市町村内にある故人の所有した不動産を漏れなく記載したうえで郵送してきますので、これらの納税通知書を確認するすれば、故人の所有した不動産をすべて把握することができます。

ただし、相続登記申請の際に記載する不動産の所在等は不動産登記簿の記載と一致する必要がありますので、固定資産税の納税通知書で把握した不動産１筆ずつの登記事項証明書を法務局で取得しておきましょう。遺産分割協議書、登記申請書への不動産の表記は登記簿の記載と一致させます。

なお、亡き父あてに送られてきていた固定資産税納税通知書に記載された不動産のうち、登記簿をとってみたら、亡き祖父名義であったということがあるかもしれません。これは、市町村の課税においては、相続登記ができていない不動産であっても、固定資産税を納税してくれれば済むため、亡き父に兄弟がほかにいる場合でも、亡き父を便宜上相続人代表者（いわば納税責任者）として課税通知をすることからこういったケースがよく見られます。相続登記の実務においては、このような場合、祖父の相続人調査を行い、その相続人全員で遺産分割協議をしてという対応をとりますが、ここでは説明を省略します。

また、不動産の所在する市町村で固定資産の評価証明書（土地評価証明書及び家屋評価証明書）を取得します。相続登記において登録免許税を計算する際に、その計算の基礎とする必要があるためです。

遺産分割協議

相続人が１人の場合、及び、不動産を相続人全員の共有で相続する場合を除き、相続人全員の協議で相続不動産をどのように相続するか平たく言うと、どう分けるかを決定します。

これが遺産分割協議といわれるもので、この協議の内容を文書化したものが遺産分割協議書です。

多くの場合、相続財産には預金や有価証券、貴金属や自動車などの動産などがあり、これら相続財産と不動産を含めて遺産分割協議を行うこととなりますが、相続手続きを順次行っていくなかで、相続財産一括での分割協議書ではなく、銀行手続き用に使う分割協議書、相続登記だけに使用する分割協議書を別個に作成する事例も多くみられます。特に金融機関では自行用の独自の分割協議書様式があったりしますので、これを使用することも多いのでしょう。

少し話が脱線をしましたが、相続登記に添付書面として用いる遺産分割協議書には、分割協議の結果を記載し、相続人全員が署名したうえ実印を押印します。なお、遺産分割協議は、相続人が一堂に会する必要はなく、遺産分割協議書に記された分割方法を了承し、その証として署名捺印があれば問題ありません。

以下に、不動産についての遺産分割協議書の記載イメージを掲載しておきます。

以上、相続登記における遺産分割協議及び遺産分割協議書について、実務における準備方法について解説しましたが、遺産分割協議の法的性質について下記に記述しておきます。ご興味ある方は、ご覧ください。

遺産分割協議とその証明方法

上の解説では、遺産分割協議書を相続登記の添付書類として用いることを念頭に、相続人全員の署名・実印での捺印が必要であると紹介しました。

金融機関で故人の預金の相続手続きをする場合にも、ほぼ漏れなく遺産分割協議書には相続人全員の署名と実印の押印が求められ、これに印鑑証明書を添付しなければ手続きに応じてもらうことができないため、相続登記の申請の場合も含めて、実務上はこれが正解なのですが、実印の押印がなければ遺産分割協議は成立しないのかというとそうではありません。

これらの方式が要求されるのは、あくまで遺産分割協議書を受け取る側の協議成立の証明の要求なのです。

遺産分割は、相続人全員による遺産分割の合意があれば、遺産分割協議書への署名が無くても、認印の押印であっても、押印自体無くても、協議書自体が無くても法的には有効に成立します。

これは、口頭での意思の合致のみによって契約等が成立するという意思主義が民法の原則であり、遺言のような要式性が要求されていないことによるものです。

よって、遺産分割は、相続人全員による遺産分割の合意があれば、それだけで有効に成立し、この事実を記した文書が遺産分割協議書ということになります。

合意を証明するための文書ですから、法務局や銀行が、「記名と認印押印で証明は十分ですので、受け付けます。」と言ってくれれば、それで足りることとなります。

このように、証明文書にどの程度の証明力を要求するかについては、裁判でその事実を主張し争うなどの場合は格別として、実務上は、それを受け取る側がどこまで要求するのかに従わざるを得ないというのが現実です。

相続登記申請手続き

相続登記の申請手続については、複数の相続人による遺産分割協議を経て登記申請を行う場合を紹介したいと思います。

相続登記の申請人

相続登記の申請は、遺産分割協議によって相続不動産を相続した相続人が行います。

また、遺言によって相続不動産を相続した場合も、同じく、相続不動産を相続した相続人が申請しますが、法定相続割合での相続登記の申請は、相続人全員で行います。

また、いずれの場合にも、相続不動産を相続した相続人のうち１人からでも申請することが可能です。ただし、申請しない相続人に対しては登記識別情報の通知を受け取ることができないので注意が必要です。

なお、不動産に関する登記は、例えば売買による所有権移転登記のように、登記を失う者（登記義務者）と登記を受ける者（登記権利者）が共同で申請することが原則とされますが、相続登記については、登記を失う被相続人は既に死亡しており、登記を受ける者である相続人からの単独申請とされています。

相続登記の申請書

相続登記の申請書については、以下のイメージをご覧ください。

• 申請人である相続人については、氏名ふりがな、生年月日及びメールアドレスも記載します。
• 登記申請書は、Ａ４の用紙（縦置き・横書き。）を使用し、片面印刷。添付書類（添付情報）とともに、左とじにして提出すること。
• 不動産の「課税価格」を証明するために、固定資産税の課税証明書を提出します。
  課税価格を市町村から送られてくる固定資産課税明細書で確認する場合、「価格」又は「評価 額」で確認します。「固定資産税課税標準額」ではありません。
  また、複数の不動産を同一の登記申請書で申請する場合は、それぞれの不動産の固定資産課税台帳の価格の合計額から、1,000円に満たない額を切り捨て、また、その価格の合計額が1,000円に満たないときは、1,000円となります。
• 登録免許税は、「課税価格」に1,000分の4を乗じた額となります。その額が1,000 円に満たないときは、1,000円となります。

相続登記の申請書に必要な書類

相続登記に必要な添付書類については、上の登記申請書の例にも記載していますが、登記原因証明情報と住所証明情報です。

登記原因証明情報

登記原因証明情報とは、文字通り、登記申請を行うに至った原因を証明する情報書類を言い、売買による不動産の所有権移転の場合には売買契約書、相続の場合には相続があったことを証明する情報として除籍謄本・戸籍謄本等及び遺産分割協議書を添付することとなります。

戸籍謄本等については被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本と相続人の戸籍謄本を添付します。

また、遺産分割協議書については、相続人全員の署名と実印での押印があることが必要であり、分割協議書への添付書類として、登記申請人である相続人を除く相続人の印鑑証明書の提出が必要です。なお、この印鑑証明書については、作成後３か月以内である必要はありません。

住所証明情報

住所証明情報は、相続登記に限らず、不動産の所有者となる者、すなわち固定資産税等の納税義務者を確認するために要求されるものです。ここでは、相続人のマイナンバーが記載されていない住民票の写しを添付することとなりますが、申請書における相続人の住所・氏名の記載において、住民票コードを記載した場合には、住民票の写しの添付を省略することができます。

法務局への申請

相続登記に限らずですが、不動産の登記を申請は法務局に対して行う必要があります。

また、各法務局には管轄が定められており、不動産の所在場所を管轄する法務局に相続登記を申請する必要があります。

例えば、被相続人が不動産を複数所有しており、これらの不動産が法務局の管轄区域を異にする場合は、法務局の管轄を異にする不動産ごとに複数の法務局に対して相続登記の申請が必要となります。

相続登記の申請先は、被相続人の住所地を管轄する法務局という具合にはいかないため注意が必要です。

なお、高知県内の法務局の管轄をご紹介しておきます。

庁名	所在場所	不動産登記の管轄区域
本局	〒780-8509 高知市栄田町２丁目２番１０号 高知よさこい咲都合同庁舎　 電話：(088)822-3331	高知市、土佐市、吾川郡いの町、仁淀川町、 高岡郡の内日高村、佐川町、越知町
香美支局	〒782-0033 香美市土佐山田町旭町１丁目４番10号 土佐山田地方合同庁舎 電話：(0887)52-3049	南国市、香美市、香南市、長岡郡大豊町、 本山町、土佐郡土佐町、大川村
須崎支局	〒785-0004 須崎市青木町１番４号 須崎第２地方合同庁舎　 電話：(0889)42-0374	須崎市、 　 高岡郡の内中土佐町、四万十町、檮原町、津野町
安芸支局	〒784-0001　 安芸市矢ノ丸2丁目1番6号 安芸地方合同庁舎 電話：(0887)35-2272	室戸市、安芸市、安芸郡東洋町、奈半利町、 田野町、安田町、北川村、馬路村、芸西村
四万十支局	〒787-0012 四万十市右山五月町3番12号 中村地方合同庁舎 電話：(0880)34-1600	四万十市、土佐清水市、宿毛市、 幡多郡黒潮町，大月町，三原村

まとめ

以上みてきた通り、相続登記を申請するには、戸籍調査による相続人の確定と不動産調査、相続人全員による遺産分割協議が必要となりますが、特に、相続人の確定には民法の法定相続人の規定の理解が、遺産分割協議の際には法定相続割合とその修正規定の理解が、また相続税や相続後の不動産の譲渡にたいする所得税の税法の規定の理解までがなければ思わぬ混乱や損失を生じることもあります。

当事務所では、これらの要所をお示ししたうえ、相続人の方々がしっかりと遺産相続の協議を行えるよう、遺産分割に関して法律の規定を基本とした論理的なサポートを提供いたします。

また、相続登記の申請についても、提携の司法書士事務所にワンストップで委託が可能ですので、手続きや相続人間での協議に疑問や不安があられる場合は、ぜひお気軽にご相談ください。

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