相続登記の義務化とは？／期限・罰則・義務化の背景を高知の行政書士が解説。

これまで義務が課されてなかった相続登記が、令和６年４月１日から義務化されました。

相続登記の実際の申請方法については、>「相続登記申請手続を高知の行政書士が解説。」をご覧いただき、ここでは、相続登記が義務化された社会的背景と罰則を含めたその内容について解説します。

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相続登記が義務化された背景

相続登記がなされていないため、登記簿をみても所有者が分からない「所有者不明土地」が社会問題化するなか、令和３年の法改正により、これまで任意であった相続登記が令和６年４月１日以降義務化されました。

この日以降に開始した相続に登記義務が課されるほか、施行日以前の相続についても義務は適用され、猶予期間が３年設けられるものの、基本的には令和９年３月３１日までに相続登記を申請する必要があります。

ここでは、主に、相続登記の義務化の背景となった「所有者不明土地」について、なぜそれが社会問題となるのかについて触れておきたいと思います。

所有者不明土地とは

所有者不明土地というと皆さんどのような状態のものを思い浮かべられるでしょうか。

相続登記がされてないこと等により、以下のいずれかの状態となっている土地を「所有者不明土地」といいます。

• 不動産登記簿等を参照しても、所有者が直ちに判明しない土地
• 所有者が判明しても、所有者に連絡がつかない土地

また、所有者不明土地の定義について、法律の規定をみてみましょう。

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（抜粋）

（定義）
第２条　この法律において「所有者不明土地」とは、相当な努力が払われたと認められるものとして政令で定める方法により探索を行ってもなおその所有者の全部又は一部を確知することができない一筆の土地をいう。

２　以下省略

>e-Gov法令検索（所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法）

表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律（抜粋）

（定義）
第２条　この法律において「表題部所有者不明土地」とは、所有権（その共有持分を含む。次項において同じ。）の登記がない一筆の土地のうち、表題部に所有者の氏名又は名称及び住所の全部又は一部が登記されていないもの（国、地方公共団体その他法務省令で定める者が所有していることが登記記録上明らかであるものを除く。）をいう。
２　この法律において「所有者等」とは、所有権が帰属し、又は帰属していた自然人又は法人（法人でない社団又は財団（以下「法人でない社団等」という。）を含む。）をいう。
３　この法律において「所有者等特定不能土地」とは、第十五条第一項第四号イに定める登記がある表題部所有者不明土地（表題部所有者不明土地の共有持分について当該登記がされている場合にあっては、その共有持分）をいう。
４　この法律において「特定社団等帰属土地」とは、第十五条第一項第四号ロに定める登記がある表題部所有者不明土地（表題部所有者不明土地の共有持分について当該登記がされている場合にあっては、その共有持分）であって、現に法人でない社団等に属するものをいう。
５　この法律において「登記記録」、「表題部」又は「表題部所有者」とは、それぞれ不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第二条第五号、第七号又は第十号に規定する登記記録、表題部又は表題部所有者をいう。

>eGov法令検索（表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律）

所有者不明土地の類型

法律の条文も概観していただくと、「所有者不明土地」とは、最終的に公的機関等が調査をしても所有者が確定できない土地も含み、登記情報から所有者をたどることが困難な土地をいう、ということになります。

不動産関係の仕事をしていると、所有者の特定が困難な土地というのは実務上多くのパターンがありますが、ここではその一例をご紹介しておきましょう。

1. まず、古い時代に登記は問題なくされているものの、戸籍調査により相続人を追う際に、途中、市区町村が保管する戸籍が滅失しているという場合があります。滅失の理由としては、空襲等で焼けてしまった、災害等で滅失してしまったという場合がありますが、登記上所有者とされるいわゆる登記名義人の相続人が一部確定できないということが稀にあります。この場合にも、役所から焼失・滅失の証明書を発行してもらい、相続登記を行うことができます。
2. また、土地を分筆などした場合に新たに一筆の土地が生じ、これを登記簿に搭載する際に表題登記というものの申請が行われますが、その際に所有者として登記された情報に不備があることがあります。昭和初期に表題登記されたもので、「○○村＋氏名」という情報からではまず表題部所有者を特定することはできないでしょう。土地収用法などの公的機関の調査権が使える場合で、登記された時点での住民情報が完全に保管されており、この資料を何年もかけて確認し、その氏名の人が村で１人だけであった場合などは格別、書類資料から所有者を確定されることは不可能といえます。こういう表題登記も割と存在します。
3. そして、法人格を持たない町内会や自治会などが所有する土地の類型がよく見られます。こういった土地は、登記上、単独所有者から贈与や売買を登記原因として50名の共有となったといった記録が読み取れる場合が多いです。不動産登記の実務においては、法人格のない団体すなわち権利能力なき社団名義での登記は認められず、こういった場合は、代表者の肩書無し個人所有とするか、構成員全員の共有として登記することが求められます。50名の例はこの後者のパターンなのですが、実務上多くみられます。法解釈上は、権利能力なき社団の財産は構成員の総有と解され、構成員には持分権も分割請求権も認められないことから、町内会や自治会などの権利能力なき社団が現在も存続していれば、これらの土地はその社団に帰属するものとして扱うのが正解といえるでしょう。

所有者不明土地の弊害

こういった所有者不明土地が社会問題化しているとは、具体的にはどのような状況なのでしょうか。

相続人を特定するために過分の労力を要する土地やそもそも所有者を確定できない土地が、広大な都市再開発の区域やテーマパーク予定地などの真ん中に存在する場合などを想像してみてください。開発を行うには当然土地の所有者から土地を買うか借りる必要がありますが、これができない土地が区域の真ん中にある場合、一大プロジェクト自体がとん挫するというようなこともあり得ます。

このように、所有者不明土地の存在は、その周辺の一定の区域内にある土地も含めて、取引を阻害することとなります。

また、所有者不明土地の多くは本来の所有者である登記名義人の相続人等も自身が所有者であるという認識がないため、管理されることなく、周辺の環境に悪影響を与えることも問題となっています。

相続登記の義務化によって、これら社会への悪影響を生じる所有者不明土地を生じさせないということが目指されています。

相続登記の義務化の内容

ここまでで相続登記が義務化されるに至った社会的背景については理解していただけたかと思いますので、義務化の対象となる不動産の取得や期限、罰則といった相続登記の義務化の内容についてみていきましょう。

相続登記義務化の開始

令和３年の法改正により、これまで任意であった相続登記が、令和６年４月１日から義務化されました。

相続登記義務の対象・内容

令和６年４月１日以降に不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った相続人には３年以内に相続登記をする義務が課されるほか、この日以前に相続したことを知った不動産で、相続登記がされていないものについては、令和９年３月３１日までに相続登記をする必要があります。

また、遺産分割で不動産を取得した場合も、別途、遺産分割から３年以内に、遺産分割の内容に応じた登記をする必要がありますので、例えば、令和６年５月１日に相続が開始し、相続人である配偶者A、子B、子Cが急いで法定相続割合による相続登記をしたものの、令和６年１０月１日に遺産分割を行い、子Bがすべての相続不動産を相続するという内容で合意した場合、子Bは令和９年９月３０日までに遺産分割による所有権移転登記をすることが必要となります。

上の例はこれまでも実務上あまりないことではありますが、相続登記が義務化されたからといって遺産分割協議をする予定であるのにその前に急いで法定相続割合をもって相続登記をするというような必要はありませんので、注意いただければ思います。

では、どのような人に義務が課されるかというと、①相続によって不動産の所有権を取得した相続人と、②遺贈によって不動産の所有権を取得した相続人が対象となりますが、相続人でない者が遺贈を受けた場合、その受遺者には相続登記の義務が課されることはありません。

なお、相続登記の申請方法については、>「相続登記申請手続を高知の行政書士が解説。」で解説していますので、こちらをご覧ください。

不動産登記法（抜粋）

（相続等による所有権の移転の登記の申請）
第７６条の２　所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。
２　前項前段の規定による登記（民法第九百条及び第九百一条の規定により算定した相続分に応じてされたものに限る。次条第四項において同じ。）がされた後に遺産の分割があったときは、当該遺産の分割によって当該相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
３　前二項の規定は、代位者その他の者の申請又は嘱託により、当該各項の規定による登記がされた場合には、適用しない。

>e-Gov法令検索（不動産登記法）

相続登記義務違反の場合の罰則

相続登記の義務違反に対しては、１０万円以下の過料が科される可能性があります。

まず、令和６年４月１日以降に不動産を相続で取得したことを知った場合、①不動産を相続で取得したことを知った日から３年以内に、相続登記をしない場合、及び、②遺産分割によって不動産を取得した場合には、遺産分割の日から３年以内に、その結果に基づく登記をしない場合であって、ともに相続登記をしないことについて正当な理由がない場合には、過料の対象となります。

また、令和６年４月１日以前に不動産を相続で取得したことを知っていた場合、①令和９年３月３１日までに相続登記をしない場合、及び、②遺産分割によって不動産を取得した場合には、遺産分割の日から３年以内に、その結果に基づく登記をしない場合であって、ともに相続登記をしないことについて正当な理由がない場合には過料の対象となります。

なお、相続登記をしないことについて「正当な理由」については、以下のような場合が該当するものと考えられています。

1. 相続人が極めて多数であり、かつ、戸籍の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
2. 遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われている場合
3. 義務者自身に重病その他の事情がある場合
4. 義務者が配偶者からの暴力等により避難を余儀なくされている場合
5. 経済的に困窮しているために、登記に要する費用を負担する能力がない場合

過料とは

過料は、刑罰である科料とは異なる、行政上の秩序罰であり、行政上の秩序に障害を与える危険がある義務違反に対して科されるものである。

この過料は、刑罰に比べて社会的非難の程度が軽い行為に対して科されるものであり、例えば、住民基本台帳法は同法に定める届出義務違反に対して過料を科している。

法律のほか、条令や地方自治体の長の規則で定めることも可能であるが、大きな法的論点として、刑罰との併科が許されるかという問題が存在する。すなわち憲法第３９条後段の「同一の犯罪について、重ねて刑法上の責任を問われない。」という二重処罰の禁止に抵触しないかという点である。

この点について判例は、両者は目的、要件及び実現の手続きを異にし、必ずしも二者択一の関係にあるものではないとして、併科は認められるとしている。

相続人申告登記について

相続登記の義務の履行期限が迫っている場合などに、その救済措置として、相続人申告登記（正式には、「相続人である旨の申出」）制度が令和６年４月１日からスタートしています。

この相続人申告登記は、自身が登記簿上の所有者の相続人であることを期限内（３年以内）に登記官に申し出ることで、義務を履行できる制度となっており、特定の相続人が単独で申し出ることも可能とされています。この場合に相続登記の義務が履行できるのは当該申出を行った相続人のみとなりますので、申し出を検討される場合は、相続人全員で又は他の相続人も含めた代理申請で行うことを検討されると良いと思います。
ただし、遺産分割がされた後にこれに基づく登記をする義務を相続人申告登記によって履行することはできないことや、相続した不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりするような場合には相続登記をする必要があることに注意が必要です。

不動産登記法（抜粋）

（相続人である旨の申出等）
第７６条の３　前条第一項の規定により所有権の移転の登記を申請する義務を負う者は、法務省令で定めるところにより、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自らが当該所有権の登記名義人の相続人である旨を申し出ることができる。
２　前条第一項に規定する期間内に前項の規定による申出をした者は、同条第一項に規定する所有権の取得（当該申出の前にされた遺産の分割によるものを除く。）に係る所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなす。

３　以下省略

>e-Gov法令検索（不動産登記法）

遺産分割協議での寄与分・特別受益の主張の制限の新設

相続について、早期の手続き実行を促す流れは相続登記の義務化のみでなく、遺産分割協議についても及ぶこととなりました。

遺産分割協議自体については、相続開始後期間の制限が設けられたわけではありませんが、令和５年施行の民法において、寄与分と特別受益の主張を遺産分割協議においてする場合、相続開始から１０年という制限が設けられるに至りましたので、相続手続きにおいてはこの点についても注意が必要です。

1. 寄与分
   被相続人の生前に、相続人が療養看護などによって被相続人の財産の維持・増加に通常期待される程度を超える貢献をした場合に、他の相続人よりも多くの財産を相続させることによって、公平な遺産相続を図る制度のことをいいます。
2. 特別受益
   被相続人の生前に多額の贈与を受けた相続人（特別受益者）がいる場合には、その金額を遺産に持ち戻すことによって、公平な遺産分割を実現する制度のことをいいます。

まとめ

以上みてきた通り、相続登記の義務違反には過料が科される可能性がありますので、できるだけ早期に相続登記手続きに着手されることをお勧めします。

ただし、義務の範囲が昔の相続についても及んでいることから、祖父母、曾祖父母の代の相続手続きを行う必要がある場合などは相当の負担となる場合もあろうかと思います。

当事務所では、これらの要所をお示ししたうえ、相続人の方々がしっかりと遺産相続の協議を行えるよう、遺産分割に関して法律の規定を基本とした論理的なサポートを提供いたします。

また、相続登記の申請についても、提携の司法書士事務所にワンストップで委託が可能ですので、手続きや相続人間での協議に疑問や不安があられる場合は、ぜひお気軽にご相談ください。

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