相続不動産の売却サポート

ぜひ、当事務所に
ご相談ください！

相続した不動産のお悩みごとに、必要なサポートをご用意しています。

農地や実家など、相続した不動産を使用することもないし、買い手も借り手もいないため、仕方なく管理だけ行っている。当事務所では、このようなお声をたくさんお伺いしており、また、管理が行き届かなくなった空き家や農地の増加は、近年、社会問題としても取り上げられ、国レベルにおいても、空き家特別措置法や相続土地国庫帰属制度の創設といった動きがみられます。

当事務所では、相続不動産に関する様々なお悩みを、解決に向けてサポートする以下のサービスを提供しております。ぜひご検討の上、ご相談いただければと思います。

【各種サービス】

・不動産売却サポート

・農地売却・貸借サポート

・相続土地国庫帰属制度申請サポート

・空き家バンク登録申請サポート

・空き家、空き地管理サポート

不動産売却サポート

相続人において使用することがない相続不動産の場合、まずは売却を検討してみることをお勧めします。需要の高くないエリアの不動産は、確かにどんどん売れていくなどということはありませんが、買い手が現れるかどうかという点についてはタイミングです。相続人間で話し合いをすすめ、売り物件として買い手を募ることをしなければもちろん売れる可能性はゼロです。

相続人間でのお話の調整をはじめ、都市計画法上の開発許可申請や不動産業者への依頼、所有権移転登記に至るまで、宅地建物取引士でもある当事務所代表が窓口一本でサポートいたします。

「空き家」の売却検討は、お急ぎください。

空き家特例（最大３０００万円の譲渡所得控除）には期限があります。

居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除とは
被相続人が居住していた家屋及び敷地等を相続又は遺贈に取得した者が、空き家を耐震リフォーム又は取壊しをした後に売却した場合には、その譲渡にかかる譲渡所得から3,000万円を特別控除するというものですが、適用を受けるには、相続開始後おおむね３年以内という期限があります。

「居住用財産の3000万円特別控除」は相続発生前の本人が生存中に活用できるのに対し、「居住用財産（空き家）の譲渡所得の特別控除」は相続発生後の空き家について活用できます。

細かな内容となりますが、適用を受けるには、下記の要件を全て満たす必要あり。

①被相続人居住用家屋については、相続の開始の直前において被相続人の居住に供されていた家屋で、次の3つの要件すべて満たすこと。

・昭和56年5月31日以前に建築されたこと※登記がこれ以降でも対象となる。
・区分所有建物登記がされている建物でないこと（※マンションは適用外）
・相続の開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと（※一人暮らしであること、同居人がいた場合は適用外）

※2019年4月1日以降の譲渡については、要介護認定または要支援認定等を受け、被相続人が相続開始の直前まで老人ホーム等に入所するなど（老人ホーム等に入所前に家屋に居住しており、その際、被相続人以外の居住者がおらず、また、老人ホーム等に入所後に、被相続人が家屋を一定使用し、かつ、事業の用、貸付けの用、被相続人以外の居住用に供されていない場合）についても、他の要件を満たせば被相続人居住用家屋に該当する。

被相続人居住用家屋の敷地等については、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住用に供されなくなる直前）において被相続人居住用家屋の敷地用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利。

②相続または遺贈により「被相続人居住用家屋」及び「被相続人居住用家屋の敷地等」を取得すること

※家族信託における委託者兼受益者死亡を終了事由とする残余財産の取得は、「相続または遺贈」に該当しない。

③適用対象者が対象家屋を耐震リフォーム又は取り壊しをして売却すること

※もともと耐震基準を満たしている建物の場合にはそのまま譲渡しても特例の適用が可能。

※対象家屋を取壊し、更地にした後で、対象土地を売却する必要があるが、2024（令和6）年1月1日以降の譲渡については、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに、耐震基準に適合させた場合、あるいは同期間に取り壊し等した場合も特例適用が認められる。
※譲渡後に（売主のほか、買主が）耐震適合、取り壊し等をした場合も認められる。

④相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

⑤売却代金が1億円以下であること

※共有で相続した場合でも、共有者ごとの判定ではなく、共有者全員の合計金額で判定される。

なお、相続空き家を共有で相続した場合、「条件を満たした人の数×3,000万円」の特別控除の適用となるが、2024（令和6）年1月1日以降の譲渡からは、被相続人居住用家屋および敷地を取得した相続人の数が3人以上の場合は、特別控除額が3,000万円から2,000万円と変更されている。

⑥他の特例の適用を受けていないこと

※売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けている場合に適用がない。また、同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、特例の適用を受けた場合も適用がない。

⑦親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

※特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれる。

こちらも参照ください。→国税庁HP（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）

農地売却・貸借サポート

農地を相続した場合、まず必要となるのは農地所在地の農業委員会への届出です。相続発生からおおむね１０か月以内に行う必要があり、怠ると過料が科される可能性もあります。そして、必要となるのが相続登記で、こちらは不動産一般と同様に相続開始から３年以内に行う必要があり、こちらも怠ると過料が科される可能性があります。

ここまでの手続きは、相続手続をする際に農地以外の不動産とともに済まされるという方が大半であろうと思いますが、遺産分割をせずに不動産を相続人の共有名義で相続登記した場合など、売るにも、貸すにも相続人間で意思統一を図る機会がないまま、相続人のどなたかが農地の管理のみ行っているという事案が数多くあります。このような場合、農地の草刈りの委託費だけがかかるうえ、草刈りの時期を失すると周辺の農地に迷惑がかかることもありますし、市町村の農業員会からしっかりと管理するように連絡がはいることもあります。

農地の管理が滞った場合には近隣農地への病害も懸念され、その意味では、その他の不動産よりも相続人の管理責任は重くなりますので、できれば農業を営む方に売却もしくは賃貸したいものです。

しかし、農地の売却や賃貸には農業委員会の許可が、また、宅地などへの転用には都道府県知事の許可が必要であり、この点も農地を管理だけし続けているという事案の多さに結びついているのではないかと思います。

当事務所では、相続された農地の貸借や売却、転用についても許可等申請のサポートが可能ですので、ぜひお気軽に、無料相談をご利用ください。

相続土地国庫帰属制度申請サポート

管理の行き届かない相続土地の増加が社会問題化するなか、国による土地の引き取り制度が令和５年４月27日からスタートしました。

残念ながら、空き家などの建物がある土地は制度の対象となりませんが、農地や森林など国の管理に過分な負担がかからない土地については国に引き取ってもらうことが可能となりましたので、管理費として負担金の国への納付が必要ではありますが、売却や賃貸が困難な相続土地については相続土地国庫帰属制度の利用も検討してみてはいかがでしょうか。なお、申請に期間制限はありませんので、数十年前に相続した土地なども申請することが可能です。

当事務所の→「相続手続まるごとサポート」のオプションサービスとなりますが、制度申請のサポートが可能ですので、ぜひお気軽に、無料相談をご利用ください。

なお、相続土地国庫帰属制度の詳しい内容については、→コラム「相続した不要な空き家や山林原野。国に引取申請できる「相続土地国庫帰属制度」を高知の行政書士が解説。」をご覧ください。

「空き家バンク」登録申請サポート

相続土地国庫帰属制度では国による引き取りの対象とならない相続空き家については、売却や賃貸などの活用のほか、自治体の「空き家バンク」への登録や、自治体に空き家を借り上げてもらう「空き家活用住宅」、その他「空き家改修補助金」など空き家活用に役立つ公的制度の利用が検討できます。

これらの制度については、国、県、市町村の財源の確保状況なども影響するものですが、行政での「空き家バンク」、「空き家活用住宅」の創設に携わった経験のある当事務所の代表がサポートしますので、ぜひお気軽に、無料相談をご利用ください。

空き家除却補助金申請サポート

増え続ける空き家の削減を目的として、多くの自治体で、空き家の撤去費用への補助を行っています。

空き家を除却することによって、敷地の固定資産税の特例が適用されなくなることから固定資産税が６倍になるとウェブ上では喧伝されていますが、固定資産税の賦課基準日が毎年１月１日であることを折り込み、更地となった敷地を相続土地国庫帰属申請すること、更地となり売却可能性が高まることにより売却を目指すなどの方法を選択することが可能となります。

自治体によっても除却費用補助金の対象となる空き家の要件が異なります。

行政の補助制度に精通する当事務所の代表がサポートしますので、ぜひお気軽に、無料相談をご利用ください。

空き家、空き地管理サービス

相続した不動産の処分や活用には、不動産の種別ごとに有効な選択肢や公的制度がありますが、買い手も借り手も現れず、管理が困難な土地として相続土地国庫帰属制度の利用もできないという不動産が現実には存在します。

この場合、この不動産だけの所有権を放棄するなどは認められませんので、相続人は、周辺に迷惑がかからないよう管理する義務を負い続けることとなります。

遠く離れた相続不動産の管理や、高齢で管理が大変な場合など、当事務所では空き家、空き地など不動産の管理業務もお引き受けすることが可能ですので、ぜひお気軽に、無料相談をご利用ください。

【不動産管理サポート料金表】

※対応地域：高知市、土佐市、いの町、香美市、香南市、南国市

※移動交通費として、上記とは別に高知市中心からの距離に応じ、10kmあたり2,250円（税込み）が必要です。

※がけ地や所在の不確かな土地など、特殊な事情のある場合などは、別途見積もり又はお受けできないことがあります。

以上、ご紹介のサービスは、遺産相続手続が終了されてからのお悩み解決に関するものとなります。

まだ遺産相続手続が終わられてない方は、ぜひ、こちらのサービス→「相続手続まるごとサポート」をご検討ください。

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