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相続した「空き家」
この様なお悩みは
ございませんか？
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売れるものなら売って、代金を相続人で分割したいが、手がまわらない。
空家を売りに出してみたいが、他の相続人に、売却の話を切り出しにくい。
相続した実家は不要なので、誰かに引き取ってもらいたい。
ぜひ、当事務所に
ご相談ください！
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相続専門の行政書士が、
全力でサポートします。
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買い手も、借り手もいない実家を相続したが、日常の管理もできず建物が傷んできた。何とか、庭の草木は年に１回刈っているが、隣近所に迷惑がかかってないか心配。
遠く離れた実家を相続した相続人の方からは、このようなお悩みを伺うことが多くあります。
宅建士でもあり、行政の空き家政策の経験も有する当事務所代表が、売却や賃貸だけでなく、公的制度や税制も含めた総合サポートで、あなたの相続「空き家」のお悩みを解決します。
相続「空き家」活用サポート
人口減少の進む社会情勢下にあって、増え続ける空き家の問題は、社会全体の課題とも位置付けられ、「空家等対策の推進に関する特別措置法（平成26年法律第127号）」が制定されるなど、管理が不十分な空き家の解消に国を挙げた取組がすすめられています。
一方、管理不十分であるとして市町村によって「特定空家」に認定されると、除却命令が出されたり、敷地の固定資産税を縮減する特例措置が不適用となるなど、近年、空き家の管理には大きなプレッシャーがかかってきたといっても過言ではありません。
当事務所は、立地や築年数などそれぞれ条件の異なる相続「空き家」の処分や適切な管理を、以下のサポートを複合して支援します。
売却、賃貸サポート
まずは正攻法であろう、一般流通市場、近隣の買い手・借り手募集といった方法で、空き家の活用をサポートします。
その際には、公的な除却補助制度なども活用し、物件によって更地にしたうえで又はリフォームしたうえでなど、所有者の経済的負担等も勘案の上、総合的にアドバイスいたします。
また、相続人間でのお話の調整をはじめ、都市計画法上の開発許可申請や不動産業者への依頼、所有権移転登記に至るまで、宅地建物取引士でもある当事務所代表が窓口一本でサポートいたします。
売却検討は、お急ぎください。
空き家特例（最大３０００万円の譲渡所得控除）には期限があります。
居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除とは
被相続人が居住していた家屋及び敷地等を相続又は遺贈に取得した者が、空き家を耐震リフォーム又は取壊しをした後に売却した場合には、その譲渡にかかる譲渡所得から3,000万円を特別控除するというものですが、適用を受けるには、相続開始後おおむね３年以内という期限があります。
「居住用財産の3000万円特別控除」は相続発生前の本人が生存中に活用できるのに対し、「居住用財産（空き家）の譲渡所得の特別控除」は相続発生後の空き家について活用できます。
細かい内容となりますが、適用を受けるには、下記の要件を全て満たす必要があります。
①被相続人居住用家屋については、相続の開始の直前において被相続人の居住に供されていた家屋で、次の3つの要件すべて満たすこと。
・昭和56年5月31日以前に建築されたこと※登記がこれ以降でも対象となる。
・区分所有建物登記がされている建物でないこと（※マンションは適用外）
・相続の開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと（※一人暮らしであること、同居人がいた場合は適用外）
※2019年4月1日以降の譲渡については、要介護認定または要支援認定等を受け、被相続人が相続開始の直前まで老人ホーム等に入所するなど（老人ホーム等に入所前に家屋に居住しており、その際、被相続人以外の居住者がおらず、また、老人ホーム等に入所後に、被相続人が家屋を一定使用し、かつ、事業の用、貸付けの用、被相続人以外の居住用に供されていない場合）についても、他の要件を満たせば被相続人居住用家屋に該当します。
被相続人居住用家屋の敷地等については、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住用に供されなくなる直前）において、被相続人居住用家屋の敷地用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利が対象となります。
②相続または遺贈により「被相続人居住用家屋」及び「被相続人居住用家屋の敷地等」を取得すること
※家族信託における委託者兼受益者死亡を終了事由とする残余財産の取得は、「相続または遺贈」に該当しません。
③適用対象者が対象家屋を耐震リフォーム又は取り壊しをして売却すること
※もともと耐震基準を満たしている建物の場合にはそのまま譲渡しても特例の適用が可能です。
※対象家屋を取壊し、更地にした後で、対象土地を売却する必要があるが、2024（令和6）年1月1日以降の譲渡については、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに、耐震基準に適合させた場合、あるいは同期間に取り壊し等した場合も特例適用が認めらます。
※譲渡後に、売主のほか買主が耐震適合措置、取り壊し等をした場合も認められます。
④相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
⑤売却代金が1億円以下であること
※共有で相続した場合でも、共有者ごとの判定ではなく、共有者全員の合計金額で判定されます。
なお、相続空き家を共有で相続した場合、「条件を満たした人の数×3,000万円」の特別控除の適用となるが、2024（令和6）年1月1日以降の譲渡からは、被相続人居住用家屋および敷地を取得した相続人の数が3人以上の場合は、特別控除額が3,000万円から2,000万円と変更されています。
⑥他の特例の適用を受けていないこと
※売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けている場合には適用がありません。また、同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、特例の適用を受けた場合も適用がありません。
⑦親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
※特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
こちらも参照ください。→国税庁HP（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）
「空き家バンク」登録
申請サポート
相続土地国庫帰属制度では国による引き取りの対象とならない相続空き家については、売却や賃貸などの活用のほか、自治体の「空き家バンク」への登録や、自治体に空き家を借り上げてもらう「空き家活用住宅」、その他「空き家改修補助金」など空き家活用に役立つ公的制度の利用が検討できます。
これらの制度については、国、県、市町村の財源の確保状況なども影響するものですが、行政での「空き家バンク」、「空き家活用住宅」の創設に携わった経験のある当事務所の代表がサポートしますので、ぜひお気軽に、無料相談をご利用ください。
「空き家バンク」とは
住むことのない空き家を市町村が運営する「空き家バンク」に登録し、空き家の借り手を募る制度。賃借人の募集にあたっては、自治体HPなどに掲載するなど特に移住希望者などの層に訴求が期待できる。なお、賃貸借契約にあたっては、自治体との協定に基づき不動産取引業者組合の会員業者が仲介対応することが通例である。
公的除却補助金申請サポート
管理不十分な空き家の削減が国をあげて目指されるなか、国庫補助などを財源に多くの市町村が空き家の除却費用（取り壊し費用）を補助する制度を設けています。
空き家を除却することによって、敷地の固定資産税の特例が適用されなくなることから固定資産税が６倍になるとウェブ上では喧伝されていますが、固定資産税の賦課基準日が毎年１月１日であることを折り込み、更地となった敷地を相続土地国庫帰属申請すること、更地となり売却可能性が高まることにより売却を目指すなどの方法を選択することが可能となります。
自治体によっても除却費用補助金の対象となる空き家の要件が異なります。
行政の補助制度に精通する当事務所の代表がサポートしますので、ぜひお気軽に、無料相談をご利用ください。
相続土地国庫帰属制度とは
管理の行き届かない相続土地の増加が社会問題化するなか、国による土地の引き取りを制度化し令和５年４月27日からスタートした新制度。更地かつ国による管理が困難でない土地が対象となり、負担金の納付が必要ではあるものの、申請期限がなく数十年前に相続した土地も対象となる。詳しくは、→コラム「相続した不要な空き家や山林原野。国に引取申請できる「相続土地国庫帰属制度」を高知の行政書士が解説。」参照。
相続土地国庫帰属制度
申請サポート
管理の行き届かない相続土地の増加が社会問題化するなか、国による土地の引き取り制度が令和５年４月27日からスタートしました。
申請に期間制限はありませんので、数十年前に相続した土地なども申請することが可能です。
当事務所の→「相続手続まるごとサポート」のオプションサービスとなりますが、制度申請のサポートが可能ですので、ぜひお気軽に、無料相談をご利用ください。
空き家、空き地管理サービス
相続した不動産の処分や活用には、不動産の種別ごとに有効な選択肢や公的制度がありますが、買い手も借り手も現れず、管理が困難な土地として相続土地国庫帰属制度の利用もできないという不動産が現実には存在します。
この場合、この不動産だけの所有権を放棄するなどは認められませんので、相続人は、周辺に迷惑がかからないよう管理する義務を負い続けることとなります。
遠く離れた相続不動産の管理や、高齢で管理が大変な場合など、当事務所では空き家、空き地など不動産の管理業務もお引き受けすることが可能ですので、ぜひお気軽に、無料相談をご利用ください。
【不動産管理サポート料金表】
プラン
管理内容
料 金
備 考
資産価値のある
空き家
月に１回、通風、通水、郵便物回収を実施し、写真とともに報告書で報告します。
月額：5,000円（税込）
・庭木などの剪定が必要な場合、剪定費用は依頼者様負担となりますが、業者手配や作業完了確認を行います。
・回収した郵便物のうち必要なものは報告書とともに郵送します。
その他の
不動産
周辺に迷惑をかける状況にないか、月に１回現地を確認し、写真とともに報告書で報告します。
月額：3,000円（税込）
・草刈りが必要な場合、費用は依頼者様負担となりますが、業者手配や作業完了確認を行います。
※対応地域：高知市、土佐市、いの町、香美市、香南市、南国市
※移動交通費として、上記とは別に高知市中心からの距離に応じ、10kmあたり2,250円（税込み）が必要です。
※がけ地や所在の不確かな土地など、特殊な事情のある場合などは、別途見積もり又はお受けできないことがあります。
以上、ご紹介のサービスは、遺産相続手続が終了されてからのお悩み解決に関するものとなります。
まだ遺産相続手続が終わられてない方は、ぜひ、こちらのサービス→「相続手続まるごとサポート」をご検討ください。
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この記事の執筆者
弊所は、高知県高知市中心部にて相続、遺言、後見といった家族法関係の専門事務所として、主に個人のお客様からのご相談に対応させていただいております。
高齢化の進む日本社会において、特にその進行が顕著な本県にあっては、弊所の提供サービスは社会インフラとしての価値をも有するものとの自負のもと、すべての人が避けて通ることのできない死の前後において、人の尊厳を守り、そのバトンを後世に繋いでいただくための支援に力を尽くしていきたいと考えております。
弊所の「ライフパートナー」という名称には、報酬の対価としての単なるサービスの供給や恩恵的なサービス提供ではなく、敬意をもってサポートを提供することによって、私たちを人生のパートナーとして感じていただければという一方的な願望を込めております。
行政書士ライフパートナーズ法務事務所
代表行政書士 宅地建物取引士 森本 拓也
TAKUYA MORIMOTO
宅地建物取引士登録番号（高知）第005010号
Profile
1993年3月
高知県立追手前高校 卒業
1993年4月
立命館大学産業社会学部 入学
イギリス留学を経て、行政書士資格取得後公務員として約20年勤務した後、行政書士ライフパートナーズ法務事務所開設。